Cumpărarea unui apartament în Moldova este un proces cu mai multe etape: de la verificarea actelor până la înregistrarea finală. Parcurgem fiecare pas pentru ca tranzacția să fie sigură și fără surprize.
Pasul 1. Verificați puritatea juridică a apartamentului
Înainte de a negocia prețul, asigurați-vă că apartamentul nu este grevat. Pentru aceasta:
- Solicitați vânzătorului un extras din Registrul bunurilor imobile. Poate fi comandat la Agenția Servicii Publice (ASP) sau online prin portalul.asp.md.
- Verificați dacă nu există ipotecă, sechestru sau interdicție de înstrăinare.
- Asigurați-vă că vânzătorul este singurul proprietar sau că există acordul notarial al tuturor coproprietarilor.
- Clarificați situația familială a vânzătorului: dacă apartamentul a fost dobândit în căsătorie, este necesar consimțământul notarial al soțului/soției.
Extrasul cadastral îl puteți solicita personal — este suficient să cunoașteți numărul cadastral al obiectului.
Pasul 2. Verificați absența datoriilor la utilități
Solicitați vânzătorului certificate de absență a datoriilor la:
- energie electrică (Union Fenosa / Premier Energy);
- gaze naturale (Moldovagaz și operatorii regionali);
- apă și canalizare;
- asociația de proprietari sau cooperativa locativă.
Datoriile fostului proprietar la utilități nu se transferă formal cumpărătorului, însă în practică furnizorii solicită adesea achitarea lor înainte de retransmiterea conturilor.
Pasul 3. Conveniți condițiile și semnați contractul preliminar (acordul de avans)
Dacă apartamentul a trecut verificarea, părțile fixează înțelegerea în scris:
- Contractul preliminar de vânzare-cumpărare stabilește prețul, termenele și condițiile tranzacției.
- Avansul (sau arvuna) reprezintă, de obicei, 5–15 % din valoarea apartamentului.
- Clarificați diferența dintre avans și arvună: în cazul arvunei, dacă cumpărătorul renunță, suma nu se restituie; dacă renunță vânzătorul, aceasta se returnează în sumă dublă.
Contractul preliminar este recomandat să fie autentificat la notar — aceasta protejează ambele părți în caz de litigiu.
Pasul 4. Pregătiți pachetul de documente
Pentru perfectarea tranzacției la notar sunt necesare:
De la vânzător:
- buletin de identitate;
- documentul-titlu de proprietate (contract de vânzare-cumpărare, certificat de moștenire, act de donație etc.);
- extras din Registrul bunurilor imobile (nu mai vechi de 3 luni);
- consimțământul soțului/soției (dacă apartamentul este proprietate comună);
- pașaportul tehnic al imobilului.
De la cumpărător:
- buletin de identitate;
- la cumpărare prin credit ipotecar — contractul de credit cu banca și confirmarea aprobării împrumutului.
Pasul 5. Încheieți contractul de vânzare-cumpărare la notar
Tranzacția de vânzare-cumpărare a unui apartament în Moldova este supusă autentificării notariale obligatorii. Notarul:
- Verifică identitatea părților și capacitatea juridică a vânzătorului.
- Constată conformitatea actelor pentru obiect.
- Întocmește și autentifică contractul de vânzare-cumpărare.
- Prin sistemul electronic al ASP, transmite automat datele pentru înregistrarea dreptului de proprietate în Registrul bunurilor imobile.
Tariful notarial se calculează în funcție de valoarea tranzacției și este aprobat prin Ordinul Ministerului Justiției. Orientativ: la o valoare a apartamentului de până la 500 000 MDL, serviciile notariale reprezintă aproximativ 3 000–6 000 MDL.
Pasul 6. Achitați taxa de stat pentru înregistrare
Taxa de stat pentru înregistrarea dreptului de proprietate în Registrul cadastral:
- termen standard (5 zile lucrătoare) — 0,5 % din valoarea tranzacției, dar nu mai puțin de 100 MDL;
- termen urgent (1–3 zile lucrătoare) — 200 % din taxa de bază.
De regulă, notarul preia plata taxei și o transmite la ASP.
Pasul 7. Primiți extrasul care confirmă noul drept de proprietate
După înregistrarea în Registrul bunurilor imobile, deveniți proprietar oficial. Notarul sau biroul ASP eliberează:
- contractul de vânzare-cumpărare autentificat cu ștampila de înregistrare;
- extrasul din Registrul cadastral care confirmă dreptul dumneavoastră de proprietate.
Păstrați aceste documente: vor fi necesare la vânzarea ulterioară, la închiriere sau la contractarea unui credit ipotecar.
Pasul 8. Retransmiteți conturile la utilități
După dobândirea dreptului de proprietate, adresați-vă furnizorilor de utilități pentru retransmiterea contractelor pe numele dumneavoastră:
- Premier Energy sau Gas Natural — la cel mai apropiat birou sau online;
- asociația de proprietari — la sediul din imobil;
- compania de apă — în baza contractului de abonament existent.
Cumpărarea prin credit ipotecar: particularități
La contractarea unui credit ipotecar la o bancă din Moldova:
- Banca acordă creditul doar pentru apartamente cu istoric cadastral curat.
- Imobilul este transmis în gaj băncii (ipotecă), fapt înregistrat în Registrul cadastral.
- După achitarea integrală a creditului, gajul se ridică în baza unei cereri la ASP.
- Asigurarea obligatorie a bunului imobil este o cerință a majorității băncilor.
Impozitele la cumpărarea unui apartament
Cumpărătorul nu plătește impozit pe venit la achiziție. Vânzătorul achită impozitul pe venit din vânzare dacă apartamentul s-a aflat în proprietate mai puțin de 3 ani. Acest aspect este important de luat în considerare la negocierea prețului.
Greșeli frecvente la cumpărarea unui apartament în Moldova
- Neverificarea sarcinilor înainte de semnarea oricărui acord.
- Transmiterea avansului fără contract scris și chitanță.
- Nesolicitarea consimțământului soțului/soției vânzătorului la proprietatea comună.
- Acceptarea subevaluării în contract pentru a reduce taxele notariale — aceasta crește riscul în caz de contestare a tranzacției.
- Ignorarea datoriilor la utilități.
Verificarea atentă a actelor, un contract preliminar bine redactat și tranzacția notarială sunt cele trei chei ale unei cumpărări sigure de apartament în Moldova în 2026.