Vânzarea unui apartament în Moldova poate fi realizată fără intermediari — important este să cunoști ordinea pașilor, să pregătești din timp documentele și să înțelegi ce cheltuieli te așteaptă. Îți explicăm totul pe rând.
Pregătirea: de unde începi
Înainte de a scoate apartamentul la vânzare, asigură-te că nu există probleme juridice asupra obiectului: sarcini, datorii la utilități sau litigii privind dreptul de proprietate. Acest lucru va accelera tranzacția și va spori încrederea cumpărătorului.
Este utilă și o evaluare independentă a valorii de piață — o poți comanda de la un evaluator autorizat sau te poți orienta după prețurile obiectelor similare din cartierul tău.
Ce documente sunt necesare vânzătorului
Pentru perfectarea tranzacției la notar vor fi necesare următoarele documente:
- Actul de identitate (buletin de identitate sau pașaport).
- Extrasul din Registrul bunurilor imobile — confirmă dreptul de proprietate și absența sarcinilor. Se comandă la Cadastru sau online prin portalul ASP.
- Documentul de dobândire a proprietății: contract de vânzare-cumpărare, contract de donație, certificat de moștenitor sau alt document în baza căruia ai devenit proprietar.
- Pașaportul tehnic al apartamentului (pașaport tehnic) — eliberat de Biroul de Inventariere Tehnică.
- Certificatul de căsătorie (și acordul notarial al soțului/soției), dacă apartamentul a fost dobândit în timpul căsătoriei.
- Certificatul de absență a datoriilor la serviciile comunale.
Dacă în apartament sunt înregistrați minori sau aceștia sunt coproprietari, este necesar acordul autorității tutelare.
Ordinea pașilor la vânzare
Pasul 1. Găsește un cumpărător
Plasează anunțul pe platformele populare din Moldova (999.md, imobil.md) sau apelează la o agenție imobiliară. Agentul ajută la vizionări, negocieri și verificarea cumpărătorului, însă percepe un comision — de regulă, 1–3% din valoarea tranzacției.
Pasul 2. Semnează antecontractul (contractul preliminar)
Acest pas nu este obligatoriu, dar este frecvent practicat: părțile stabilesc prețul, termenele și condițiile tranzacției, iar cumpărătorul achită un avans. Antecontractul poate fi autentificat notarial pentru o protecție juridică mai mare.
Pasul 3. Pregătește pachetul de documente
Adună toate documentele enumerate mai sus. Extrasul din Registrul bunurilor imobile este recomandat să fie comandat cu puțin timp înainte de semnarea contractului principal — pentru ca datele să fie actuale.
Pasul 4. Perfectează contractul de vânzare-cumpărare la notar
Contractul de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile din Moldova este autentificat în mod obligatoriu de un notar. Notarul:
- verifică documentele ambelor părți;
- se asigură de absența sarcinilor;
- citește contractul cu voce tare și consemnează acordul părților;
- certifică contractul cu semnătura și ștampila sa.
Costul serviciilor notariale depinde de prețul obiectului și de tarifele biroului notarial respectiv.
Pasul 5. Primește plata
Decontarea se face cel mai frecvent prin transfer bancar sau acreditiv. Plata în numerar este de asemenea practicată, însă transferul bancar este mai sigur și mai comod pentru calculul impozitelor.
Pasul 6. Înregistrează transferul dreptului de proprietate
După semnarea contractului, notarul transmite independent datele către Registrul bunurilor imobile (Cadastru) pentru înregistrarea transferului dreptului de proprietate către cumpărător. În cele mai multe cazuri, vânzătorul nu trebuie să viziteze separat Cadastrul.
Impozitul pe venitul din vânzarea apartamentului
Conform Codului Fiscal al Republicii Moldova, venitul obținut din vânzarea unui imobil care a constituit reședința principală a vânzătorului în ultimii trei ani este scutit de impozitul pe venit.
Dacă condiția de trei ani de reședință nu este îndeplinită, diferența dintre prețul de vânzare și costul inițial de achiziție este supusă impozitului pe venit cu cota de 12%. Acest venit trebuie declarat la Serviciul Fiscal de Stat (SFS) până la 30 aprilie a anului următor.
În caz de dubii privind obligațiile fiscale, se recomandă consultarea unui consultant fiscal sau a unui specialist SFS.
Cine suportă cheltuielile
Distribuirea cheltuielilor între vânzător și cumpărător se stabilește de comun acord. Tradițional:
- taxa de stat pentru autentificarea notarială se împarte în mod egal sau este suportată integral de cumpărător;
- comisionul agenției, în cazul apelării comune, poate fi împărțit între părți;
- impozitul pe venit (dacă se aplică) — este exclusiv cheltuiala vânzătorului.
Greșeli frecvente ale vânzătorilor
- A nu verifica actualitatea extrasului din Registrul bunurilor imobile înainte de tranzacție.
- Subevaluarea valorii în contract: reduce protecția vânzătorului și poate atrage atenția fiscului.
- Uitarea obținerii acordului notarial al soțului/soției, dacă locuința a fost dobândită în căsătorie.
- Neînștiințarea companiei de administrare despre schimbarea proprietarului — datoriile la utilități rămân cu apartamentul.
- Nedeclararea venitului, dacă tranzacția este impozabilă.
Concluzie
Vânzarea unui apartament în Moldova necesită o pregătire atentă a documentelor și o vizită obligatorie la notar. Dacă totul este perfectat corect, tranzacția durează de la câteva zile până la câteva săptămâni, în funcție de disponibilitatea ambelor părți. Nu te grăbi să semnezi antecontractul fără pachetul complet de documente — aceasta te va feri de surprize neplăcute.