Покупка квартиры в Молдове — многоэтапный процесс: от проверки документов до финальной регистрации. Разбираем каждый шаг, чтобы сделка прошла безопасно и без сюрпризов.
Шаг 1. Проверьте юридическую чистоту квартиры
Прежде чем договариваться о цене, убедитесь, что квартира не обременена. Для этого:
- Запросите у продавца выписку из Кадастрового реестра (Registrul bunurilor imobile). Её можно заказать в Агентстве публичных услуг (ASP) или онлайн через portalul.asp.md.
- Проверьте, нет ли на объекте залога (ipotecă), ареста (sechestru) или запрета на отчуждение.
- Убедитесь, что продавец является единственным собственником или у него есть нотариально удостоверенное согласие всех совладельцев.
- Уточните семейное положение продавца: если квартира приобреталась в браке, потребуется нотариальное согласие супруга (супруги).
Выписку из кадастра вы вправе запросить самостоятельно — достаточно знать кадастровый номер объекта.
Шаг 2. Проверьте отсутствие долгов по коммунальным услугам
Попросите продавца предоставить справки об отсутствии задолженности по:
- электроэнергии (Union Fenosa / Premier Energy);
- газу (Moldovagaz и региональные операторы);
- воде и канализации;
- управляющей компании (ТСЖ или кооперативу).
Долги прежнего владельца по коммунальным услугам формально не переходят на покупателя, однако на практике поставщики нередко требуют их погашения перед переоформлением лицевых счетов.
Шаг 3. Согласуйте условия и подпишите предварительный договор (авансовое соглашение)
Если квартира прошла проверку, стороны фиксируют договорённость письменно:
- Предварительный договор купли-продажи (contract de vânzare-cumpărare preliminar) закрепляет цену, сроки и условия сделки.
- Авансовый платёж (аванс или задаток) обычно составляет 5–15 % от стоимости квартиры.
- Уточните разницу между авансом и задатком: при задатке (arvun) в случае отказа покупателя сумма не возвращается, а при отказе продавца — возвращается в двойном размере.
Предварительный договор желательно удостоверить у нотариуса — это защищает обе стороны в случае споров.
Шаг 4. Подготовьте пакет документов
Для оформления сделки купли-продажи у нотариуса потребуются:
От продавца:
- удостоверение личности (buletin de identitate);
- документ-основание права собственности (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, дарственная и т. д.);
- выписка из Кадастрового реестра (не старше 3 месяцев);
- согласие супруга (если квартира является совместной собственностью);
- технический паспорт объекта недвижимости.
От покупателя:
- удостоверение личности;
- при покупке в ипотеку — кредитный договор с банком и подтверждение одобрения займа.
Шаг 5. Заключите договор купли-продажи у нотариуса
Сделка купли-продажи квартиры в Молдове подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Нотариус:
- Проверяет личность сторон и дееспособность продавца.
- Устанавливает соответствие документов на объект.
- Составляет и удостоверяет договор купли-продажи.
- Через систему электронного взаимодействия ASP автоматически направляет данные для регистрации права собственности в Кадастровом реестре.
Нотариальный тариф рассчитывается от стоимости сделки и утверждён Приказом Министерства юстиции. Для ориентира: при стоимости квартиры до 500 000 MDL нотариальные услуги составляют около 3 000–6 000 MDL.
Шаг 6. Оплатите государственную пошлину за регистрацию
Государственная пошлина за регистрацию права собственности в Кадастровом реестре:
- стандартный срок (5 рабочих дней) — 0,5 % от стоимости сделки, но не менее 100 MDL;
- ускоренный срок (1–3 рабочих дня) — 200 % от базовой пошлины.
Как правило, нотариус принимает оплату пошлины и самостоятельно передаёт её в ASP.
Шаг 7. Получите выписку о новом праве собственности
После регистрации в Кадастровом реестре вы становитесь официальным собственником. Нотариус или офис ASP выдаёт:
- удостоверённый договор купли-продажи со штампом регистрации;
- выписку из Кадастрового реестра, подтверждающую ваше право собственности.
Храните эти документы: они понадобятся при последующей продаже, сдаче в аренду или оформлении ипотеки.
Шаг 8. Переоформите лицевые счета
После получения права собственности обратитесь к поставщикам коммунальных услуг для переоформления договоров на своё имя:
- Premier Energy или Gas Natural — в ближайшем офисе или онлайн;
- управляющая компания (ТСЖ) — по месту нахождения дома;
- водоканал — по действующему договору абонентского обслуживания.
Покупка в ипотеку: особенности
При оформлении ипотеки в молдавском банке:
- Банк выдаёт кредит только на квартиры с чистой кадастровой историей.
- Объект недвижимости передаётся в залог банку (ipotecă), что фиксируется в Кадастровом реестре.
- После полного погашения кредита залог снимается на основании заявления в ASP.
- Обязательно страхование имущества — требование большинства банков.
Налоги при покупке квартиры
Покупатель НДФЛ при покупке не платит. Продавец уплачивает подоходный налог с дохода от продажи, если квартира была в собственности менее 3 лет. Это важно учитывать при переговорах о цене.
Частые ошибки при покупке квартиры в Молдове
- Не проверять наличие обременений до подписания каких-либо соглашений.
- Передавать аванс без письменного договора и расписки.
- Не требовать согласия супруга продавца при совместной собственности.
- Соглашаться на занижение стоимости в договоре ради экономии на нотариальных пошлинах — это повышает риск при оспаривании сделки.
- Игнорировать долги по коммунальным услугам.
Внимательная проверка документов, грамотный предварительный договор и нотариальная сделка — три ключа к безопасной покупке квартиры в Молдове в 2026 году.